Вложения в коммерческие помещения Петербурга окупаются теперь 12 лет
В Санкт-Петербурге срок окупаемости встроенных коммерческих помещений в новостройках вырос с 8–10 до 12 лет и более из-за опережающего роста цен на них по сравнению с арендными ставками.
За год встроенные коммерческие помещения в новых жилых домах Петербурга прибавили в цене от 15 до 25%. При этом ставки аренды растут медленнее, из-за чего стандартный срок возврата вложений увеличился с привычных 8–10 лет до 12 лет и более.
Такому объекту теперь приходится конкурировать с банковским депозитом, который приносит доход без дополнительных усилий со стороны владельца. В результате преимущество получают помещения с витриной, отдельным входом и уже действующим арендатором, а не просто с большой площадью.
Время превратилось в ключевой фактор и для всего рынка недвижимости города. Застройщикам приходится учитывать не только затраты на строительство, но и период между приобретением участка и поступлением первой выручки. При текущей стоимости заемных средств такая пауза может обходиться дороже самого бетона.
Особенно заметна эта тенденция на территориях бывших промышленных зон. Крупных незастроенных участков в Петербурге почти не осталось, поэтому компании все чаще осваивают «серый пояс». Там снос старых построек, перекладка инженерных сетей и очистка грунта увеличивают стоимость проекта минимум на 30% по сравнению со строительством на свободной территории.
Кроме того, в подобных проектах основная часть инвестиций расходуется еще до старта продаж, а реальное состояние сетей и грунта зачастую выясняется уже в процессе работ. Компенсирует эти издержки расположение: в центральной части города цена квадратного метра достаточно высока, чтобы покрыть дополнительные расходы.
В элитном сегменте продавцы пока могут не торопиться. За девять месяцев стоимость квадратного метра выросла на 13%, достигнув 835 тыс. рублей. Объем предложения остается на 14% ниже уровня прошлого года, а покупатели на фоне дорогих кредитов все чаще оформляют рассрочку.
Офисный рынок, наоборот, взял паузу. За девять месяцев в городе сдали лишь 9 тыс. кв. м — почти в 12 раз меньше, чем за аналогичный период годом ранее. Значительную часть запланированных объемов перенесли на следующий год. Доля свободных площадей увеличилась за год более чем в два раза и составила 7,6%, а чистое поглощение впервые стало отрицательным. Даже гибкие офисные пространства, которые должны были выиграть от осторожного поведения бизнеса, сейчас пустуют на 20%.
Таким образом, рынок разделился не столько по классам объектов, сколько по возможности дождаться поступления выручки. Те, у кого есть площадка в центре или готовый арендатор, могут позволить себе длительную подготовку. Остальным приходится постоянно сверять свои планы с уровнем процентной ставки.