Одолжил деньги – остался без жилья? Квартира в обмен на долг в 500 тысяч: Что предлагает Госдума
Когда срочно нужны деньги, а банк не даёт кредит, человек идёт к частному заимодавцу и оставляет в залог свою квартиру. Если долг не вернуть – можно лишиться жилья, которое стоит в разы больше занятой суммы. Чтобы защитить людей от таких ситуаций, Госдума предлагает сделать подобные сделки обязательными для нотариального удостоверения. Разберёмся, как это будет работать.
Что случилось
В Госдуму внесли законопроект, который обяжет заверять у нотариуса договоры займа, если в залог отдаётся жилое помещение. Речь идёт только о займах у физлиц или ИП – банковские кредиты работают по старым правилам. Документ принят только в первом чтении, и текст закона ещё будет меняться. Но основные тезисы уже понятны: государство хочет защитить заёмщиков.
Почему это стало проблемой
Причина появления инициативы не только тревожная статистика, но и реальные риски для людей. За последние три года в России зарегистрировали почти 32 тысячи договоров ипотеки между физическими лицами. Под ипотекой здесь понимается не привычный кредит на покупку квартиры, а залог недвижимости в обеспечение долга.
Но дело не только в цифрах. Главная проблема – в несоразмерности. Человеку срочно нужно 500 тысяч рублей, и он закладывает квартиру, которая стоит 8 миллионов. Если он не возвращает долг, кредитор может добиваться обращения взыскания на жильё. В итоге заёмщик рискует потерять квартиру, цена которой в разы выше суммы займа.
Ещё одна беда – юридическая неграмотность. Многие не понимают, что залог квартиры – это ипотека в юридическом смысле. Кредитор имеет законное право через суд забрать недвижимость. А недобросовестные частные кредиторы часто этим пользуются: занижают стоимость квартиры в договоре, прописывают кабальные условия или создают искусственные препятствия для возврата долга. Без нотариуса такие сделки проходят незаметно и человек может подписать документы, не осознавая последствий.
Что именно предлагают изменить
Сейчас частное лицо или ИП могут оформить заём под залог жилья без заверения у нотариуса. Законопроект предлагает сделать его обязательным.
По задумке, нотариус разъяснит заёмщику последствия сделки. Он проверит, понимает ли человек, на что соглашается, и действует ли он добровольно. Также нотариус обратит внимание человека на условия, из-за которых можно потерять жильё. Кроме того, обсуждается возможность разрешить нотариусам доступ в Росреестр, чтобы они могли сопоставлять цену квартиры, прописанную в договоре, с её кадастровой стоимостью. Если разница окажется слишком большой, человека дополнительно предупредят.
Что это значит для заёмщика и кредитора
Для вас как для заёмщика это дополнительная страховка. Но она не отменяет риска потерять квартиру. Смысл в другом: нотариус не даст подписать кабальный договор сгоряча, не понимая последствий.
Например, вы срочно заняли миллион рублей под залог квартиры, которая стоит 6 миллионов. Нотариус обязан вас предупредить:
Вы рискуете жильём, которое в шесть раз дороже долга.
Вы подписываете договор, уже понимая масштаб риска.
Может показаться, что риск и так очевиден. Но на практике всё немного иначе. Во-первых, многие путают залог с обычной распиской и не понимают, что кредитор получает законное право на жильё. Во-вторых, в состоянии отчаяния, когда деньги нужны срочно, человек не оценивает последствия – он думает только о том, как решить проблему здесь и сейчас. В-третьих, этим пользуются недобросовестные кредиторы: они могут прописать в договоре сложные условия (например, огромные проценты за каждый день просрочки), занизить стоимость квартиры или специально создать ситуацию, чтобы человек не смог вернуть долг в срок. Нотариус в этой схеме – как раз тот, кто должен прямо задать вопросы и заставить человека остановиться на секунду и подумать.
Коллаж Царьграда
Но вернёмся к рискам. Если вы перестанете платить, кредитор необязательно заберёт квартиру. Обычно ему нужны именно деньги, а не ваши метры. Если вы официально работаете и получаете зарплату, кредитор может пойти в суд и добиться, чтобы долг удерживали из вашего дохода. Приставы будут списывать до 50% зарплаты каждый месяц. Для кредитора это проще и быстрее, чем продавать квартиру с торгов. А если долг небольшой по сравнению со стоимостью жилья, суд почти наверняка разрешит пойти именно по пути списания денег из зарплаты, а не отбирать недвижимость.
Кстати, если до этого дойдёт и после списания половины зарплаты у вас останется меньше прожиточного минимума, вы можете подать заявление, чтобы удержания снизили. Тогда с вас будут удерживать деньги, но оставят сумму, на которую можно жить.
Для кредитора нотариус тоже полезен. Он подтверждает, что заёмщик понимал условия и соглашался добровольно. Потом должник не сможет сказать:
Я ничего не понимал, меня обманули.
Но повторимся: кредитор не получает квартиру автоматически. Если он хочет забрать именно жильё, ему придётся идти в суд, доказывать ваш долг, а потом продавать квартиру на торгах. И если её стоимость больше долга, разницу вернут вам.
Налоговый нюанс
Главная цель законопроекта – защитить человека, который рискует остаться без жилья. Но есть побочный эффект, о котором мы просто поразмышляем.
Если сделки по займам под залог недвижимости станут нотариальными, они станут заметнее для государства. А такие суммы чаще всего занимают под проценты. И тут всплывает налоговая история: проценты по займу – это доход кредитора, с которого нужно платить НДФЛ.
Причём это правило действует уже сейчас. Вы одолжили 500 тысяч, вам вернули 550 – 50 тысяч считаются доходом, с которого нужно заплатить налог. Если вы обычный гражданин, придётся самому задекларировать доход через 3-НДФЛ. Отсутствие нотариуса или договора не освобождает от налога.
На практике ФНС не всегда узнаёт о таких сделках. А когда они станут нотариальными, информация будет более формализованной. Автоматического начисления не будет – нотариус не станет считать ваш НДФЛ. Но потенциально эта система поможет облегчить выявление доходов в виде процентов.
Итог
Госдума хочет защитить людей, которые занимают деньги у частников под залог своей квартиры. Перед оформлением такого займа человека обяжут пройти через нотариуса, который объяснит последствия. Это должно снизить риск того, что человек заложит жильё, не понимая, чем рискует. Но пока это только законопроект, принятый в первом чтении. И помните: даже с нотариусом риск потерять жильё при невыплате долга остаётся. Поэтому перед сделкой важно внимательно проверить сумму долга, проценты, сроки возврата и условия взыскания.
А вы бы согласились заложить квартиру, чтобы занять деньги у частника? Или считаете, что лучше искать другие варианты? Расскажите в комментариях.